こんにちは！City Guideです！
本日は私の２棟目の物件購入について記事を書きたいと思います。
2016年8月に1棟目の利回り19%の物件を買って物件が順調に稼働し出すと、2棟目の物件取得に向けて私はかなり鼻息が荒くなっていました。
2棟目も利回り20%近い物件を買って、一気にサラリーマンリタイアじゃ！と意気揚々と物件検索に励む日々。
ああ、たった一度の成功体験でこんなに舞い上がってしまったのか。バカバカバカ・・・。
この時に調子に乗ってたから、2棟目のアパートで想定外の苦労をするハメになるとはつゆ知らず。。。
ぼくはその日、IRIという旭川不動産のサイトを見てました。そこで見つけたのが以下の物件でした。
・場所：北海道旭川市
・築年数：40年
・間取り：2LDK × 6室
・値段：500万円
・購入時期：2018年１月
①2棟目のアパートの写真
②2棟目のアパートの写真
③2棟目のアパートの写真
④2棟目のアパートの写真
売り出し価格はなんと2LDKが6戸で580万円でした！！激安セールかよ！これは安い！と迷わずパクッと飛びつきました。
この物件、購入時は3室空室で、その状態であっても利回りが20%近く、というありえない程の高利回り物件でした。
「ということは、満室になったら40%じゃん！すげえええええ！」と単純すぎる発想で買い付けを入れました。売り出し価格580円に少し指値を入れて500万円で現金購入。
1棟目のアパートからのキャッシュフローが300万円以上あったので、無理なく現金で購入できました。
「よっしゃ！！２棟のアパートでセミリタイアじゃあああああ！！」と意気込みましたが、現実はそんなに甘くなかった。。。
この物件、オーナーさんがあまり手をかけておらず、部屋が傾いてたり、窓が閉まらなかったり、部屋のあちこちにガタがきてました。
また、旭川は北海道の他の小規模な都市と違って、大家さんの競争が激しく、このような格安の中古の賃貸物件が溢れているのです。。。
そうとも知らず、一通りリフォームをした後、「しばらく待っていれば決まるでしょ！」とのほほんとしていましたが、半年たっても全く動きがなく、逆に１室退去が出る始末。
「これはやばい！！」と気づいき、何とかして埋めるしかないという状況になっていました。
そこから、フリーレントをつけたり、ペット可にしたり、ウォシュレットをつけたり、管理会社さんへお支払いする広告料を2ヶ月にしたり、決めていただく営業さんにお礼を出したり。。。
そして、根性で旭川の主要な不動産会社さんを営業で回って、物件への客付けをお願いして、2018年12月になんとか一室埋まりました。。。
それでも、1部屋2.8万円の家賃なので、管理料を差し引くとまだ毎月8万円程度のキャッシュフローです。
リフォーム代や諸々の経費を込みで、実質利回は14%程度ありますが、物件が古いしこれからもリフォームが必要になると思うので早く空室を埋めないと不安で仕方がないです。。。
ぼくは将来、北海道の拠点を旭川に置きたいと思っていたので、できるだけ早く旭川に物件が欲しいと思ってました。
なので、旭川で物件を持てたこと自体はすごい嬉しいのですが、なんせ運営が大変すぎる。。。購入後、1年たってもまだ 3/6しか稼働してません。なんとかあの手この手で埋められないか考えていますが、どうなることやらです。。。
