こんにちは！
北海道の不動産投資に関心ある方でも、「雪が大変そうだから」という理由で二の足を踏む方は多い印象です。特に雪国出身じゃないと、除雪ってなにすればいいの？という感じでよくわからないですよね。私も雪国に住んだ経験がないので、最初はそうでした。
ただ、私が投資している地域は、北海道でも比較的雪が多い地域なので除雪が必須。不動産投資をしていく中で、除雪についても勉強をして行きました。
その中でたくさん失敗をしているので、今日は私の失敗事例を交えつつ、北海道の所有物件で行っている除雪作業と、年間の除雪費用について解説します。
- 雪国において所有物件の除雪はマスト
- 地域によって降雪量は違います！事前にリサーチしよう！
- アパートの年間経費
- 戸建の年間経費
- 雪のトラブルに関する失敗事例
- 事前の予防が最重要。不安なら先輩投資家や管理会社に相談を！
雪国において所有物件の除雪はマスト
私は北海道で5年以上不動産投資をしていますが、雪国での投資では除雪はマストです。なので除雪費用も含めて、利回りが自分の基準に達しているか判断する必要があります。
ただ、物件購入時、買い手は除雪費用を教えてもらえないケースがほとんど。丁寧な仲介会社さんは聞けば除雪費用を教えてくれますが、それでも自分自身で確認しないと危険です。
アパートで駐車場の除雪を全くしないと、入居さんの満足度が大きく下がって退去原因になります。戸建でも屋根の雪を放置したままにすると、隣の家や道路に落雪して隣近所とのトラブルになります。
また、屋根の雪を放置していると、雪が溜まることで屋根の排水が妨げられ、屋根内部に水が侵入して、室内に水が漏れるすが漏れと言われる現象が発生します。豪雪地帯だと、最悪のケースは雪による建物やアパート階段の崩壊ですね。
この写真は岩見沢で空き家が雪の重みで倒壊した写真です。私も現場を見ましたが、がれきや木材の残骸の量がハンパじゃなかったです。
このように雪国では、所有物件の除雪は避けられない問題です。最悪、入居者さんの安全にも影響するので、絶対に適当には考えられないところです。
地域によって降雪量は違います！事前にリサーチしよう！
関東の人間にはなじみがないのですが、北海道内でも地域によって降雪量が大きく異なります。苫小牧など南側は雪が少ないと言われていますね。私が物件を持っている旭川などの道央地域は、北海道の中では雪が厳しいエリアだと思います。
物件を持って分かりましたが、地域によって雪にまつわるトラブルの発生頻度はかなり異なります。岩見沢は特に豪雪地帯として有名ですね。私も岩見沢近隣に物件を数棟持っていますが、旭川より雪によるトラブルは多いです。
正直、このあたりは物件を持ってみないと分からない部分です。なので、雪国で物件を買う場合、雪によってどの程度のトラブルが発生しているのか、同じ地域で物件所有している方に実際のところを聞いた方がいいでしょう。
アパートの年間経費
次にアパートの年間経費について説明します。まず大家側には①除雪業者さんに冬のシーズン（12月〜3月）を通じて除雪を依頼するか、②単発で除雪を依頼する、という大きく２つのやり方があります。
私はアパートを2棟持っていますが、①②両方のやり方を1棟ずつでやっています。物件を運営していて感じるメリット・デメリットは次のとおりです。
デメリット：除雪費が高額。物件にもよるが冬季の間、毎月4〜5万円を支払うことも。
メリット：本当に雪の状態がまずい場合にのみ除雪するので、シーズン契約に比べて費用面の負担が少ない。
デメリット：基本的には入居者さんが除雪するので、除雪が大変だと退去理由になる。また、駐車場に雪がかなり積もった状態で除雪を依頼するので、特に遠隔の大家はタイミングの見極めが難しい。
①の冬季のシーズン契約は家賃帯が高めの物件で、家賃帯が安めの物件は②という感じですね。私が所有しているアパートは、幸い前のオーナーさんから割安な除雪契約を引き継げたので、毎月1万7000〜8000円くらいの負担で済んで助かっています。
あとは、アパートに外階段がある場合は要注意ですね。外階段に雪が溜まると水が階段内部に入って内部から徐々に腐食します。また、入居さんが滑って事故にもなりますね。私が持っているアパートの一棟は外階段なので、入居者さんに謝礼を月5000円支払って、階段部分のみ除雪をしていただいています。
これに雪庇代と呼ばれる屋根からせり出した雪の撤去費用が加わります。相場は5000円〜10000円くらい。私の所有アパートの年間の除雪費用をそれぞれ紹介しますね。
・アパート①の年間除雪費用（除雪のシーズン契約）
8万2000円（駐車場の除雪 月18000円✖️4ヶ月＋雪庇代1万円）
・アパート②の年間除雪費用（除雪の単発依頼）
5万4000円（駐車場の除雪28000円＋雪庇代6000円＋階段の清掃代5000円✖️4ヶ月）
※雪がひどい季節は除雪を２回するので＋28000円で合計82000円
物件を購入したけど、年間20〜30万円くらい除雪費用がかかってあまり儲からない、というのはよく聞きます。関東の大家さんだと見落としがちなので、しっかり調べて納得してから購入しましょう！
戸建の年間経費
戸建だと、物件の駐車場や屋根の雪は基本的に入居者さんに除雪していただけます。これは大家にはとっても嬉しいですよね😄私は賃貸中の戸建を10棟以上持っていますが、みなさん自分で除雪をされています。なので年間の除雪費用は0円の戸建も多いです。
水道管の凍結・破裂などのトラブル時には大家が対応する必要がありますが、保険を使える場合もありますし、たまに発生するくらい。毎年必ず発生するアパートの除雪の負担感とは全然違います。私は除雪の手間がかからないのが嬉しくて、戸建を増やしています笑
ただ、戸建で注意すべきなのが、入居付け前の空き家です。賃貸中の戸建は入居さんが除雪をしていただけますが、空き家は所有者自身が除雪をしないといけません。屋根の雪が家の前の道路に落ちて、道がふさがるので、近隣住民の方から道路の除雪を要求されたこともありました😹
なので、特に豪雪地帯の空き家は時々状況を確認して、雪が溜まってきたなと思ったら小まめに屋根の雪下ろしをする必要があります。トラブルが起こるまえに、屋根の雪の対策をするのが非常に重要です。
雪のトラブルに関する失敗事例
雪を甘く見ていると想定外の出費で経営が大打撃を受けるので、本当に注意が必要です。私の失敗事例ですが、いずれも事前に注意をすればトラブルを避けられたので、ぜひ反面教師にしてください。
失敗事例①：屋根の雪を放置してすが漏れに涙
空き家のまま一冬を越した物件。雪が溶けてきた4月に物件に行ったら、何と2階の屋根から盛大に雨漏りをしていました😂
この物件には、融雪ヒーターと言われる屋根の雪を溶かす装置が付いていました。冬の間、この融雪ヒーターを使えば何も問題なかったのですが、私が使い方を知らなかったので使わずに放置。これは完全に失敗でした。。。
リフォーム代は10万円前後くらい。冬の間に空き家を放置してはいけない、とよく分かりました💦
屋根のすがもれって何？という方はこちらのサイトが分かりやすいです。
失敗事例②：隣の家からのクレーム
３年前に私が購入した空き家では、隣の家との距離が近く、屋根の雪が隣地に落ちてひどい時は隣の家の壁にぶつかってしまいました。去年は記録的な豪雪だったので、その度に除雪を要求されました。１シーズンで3回も除雪をしたので、合計5万円以上除雪にかかったと思います😂
雪国では、このような屋根の雪によるトラブルは非常に多いようです。深刻な時は、屋根の落雪防止用フェンスを設置しますが、またこの費用が高い。。。リフォーム職人さんに聞いたら100万円は必要なようです。。。
幸い、今は入居者さんに入っていただいて、屋根に雪が溜まる前に除雪していただき、問題にはなっていません。
屋根の落雪の落下防止フェンスはこんなイメージです↓
どちらの事例も私が関東生まれ・関東育ちで、除雪の知識がなかったので発生した失敗です。失敗事例①は冬の間に融雪ヒーターのスイッチをオンにすればいいだけ。失敗事例②は事前にご近所さんとコミュニケーションを取っていれば、大分先方の印象は変わっていたでしょう。
事前の予防が最重要。不安なら先輩投資家や管理会社に相談を！
関東で生まれ育つと、どうしても雪国の除雪に大変なイメージを持ちます。実際、大変なのですが、事前にきっちり調べておけば除雪費用を織り込んでも、しっかり投資として成り立つと私は考えています。
特にアパートを購入する場合は、このあたりは絶対に自分で調べましょう！後で除雪費用が想定以上に大きくなると、投資の収支計画が大きく狂います。物件単体ではまずまずの収支だけど、除雪費用を入れるとさっぱりという可能性も十分あり得ます。
あとは、私のように購入時は気づかなくとも、購入後に実は除雪が必要だったという場合もあるでしょう。そうなると、追加でお金が飛んでいくかもしれません😭
突発的な出費を防ぐため、事前の予防が本当に大事です！自分で注意しつつ、もし心配な点があったら先輩投資家や地元の管理会社に相談しましょう！
