北海道で空き家再生＆不動産投資

北海道での不動産投資・民泊を最大限に楽しみつつ、経済的な自由の達成を目指しています。

2022年の目標：副業収入月100万円超えとFIREの条件

マネー・資産形成

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新年明けましておめでとうございます。

本年も弊ブログをどうぞよろしくお願い致します。

 

2021年はコロナ一色であっという間に終わってしまいました。私は東京に住んでいるので、緊急事態宣言中は北海道へ行けない時期が続き、不動産投資でもコロナの影響を強く受けた一年でした。

 

2022年こそはコロナが落ち着いて、自由に日本国内を行き来できるようになって欲しいですね。さて、新年1回目ということで、私の2022年の不動産投資の目標と、今後のFIREの条件についての考えなどを紹介します。

 

2021年の振り返り

先日、2021年の振り返りのツイートをしました。

 

2020年に6棟の戸建を購入しましたが、大雪の影響もあり、リフォームや客づけが思うように進みませんでした。そこで2021年は物件購入を控えて、物件リフォーム&客付けを最優先にする方針に変更。

管理会社さんと密に連絡を取り、募集方法を練った甲斐もあって、スムーズに入居が決まりました。毎月のCFも60万→86万に大きくUP。資金が貯まるスピードが格段に上がったので、これは本当に嬉しかったです😄

 

今年は他にも旭川で民泊をオープン。長年の目標を達成できました🎶ただ、コロナの影響で民泊には予約が全然入りません😂月に1件予約が入るかどうかで、全く利益に貢献していないので、このテコ入れが2022年の目標です。

2022年の目標

2022年の目標についても先日ツイートしました。

 

この中で最難関は、やはり旭川の民泊の立て直しです💦

現在もオミクロン株が全国的に広まりつつあり、また緊急事態宣言が出る場合、宿泊客の獲得は厳しくなるでしょう。。。こんなにコロナの影響が長引くとは思わず、頭が痛いです😩

 

ただ自分から動かないと状況は変わらないので、取りあえずインスタグラムで宣伝用のアカウントを作りました。これから民泊施設や旭川、美瑛などの観光地の情報を発信して、少しでも集客につなげたいところです。

 

副業収入100万円越えとFIREの条件

2022年に3〜4棟は物件を購入するつもりです。現在、私の毎月のキャッシュフローは約86万円。順調にゆけば、今年中に副業収入は月100万円を超えます。今はどのタイミングでサラリーマンを辞めてFIREするか、大いに悩んでいます。

 

以前は「毎月のキャッシュフローが100万円を超えたらサッサと会社を辞めてやる！」と思っていました。しかし、いざ目標が迫ると「本当に100万円で足りるのか？余裕を見てもう少し目標額を増やした方が良くないか？」と思いだしました😅

 

そこで自分なりにFIRE後の生活費について具体的にシュミレーションをしました。また、先輩投資家にも相談して、FIRE後に必要なお金を計算してみました。そこから逆算して考えたFIREに必要な条件がこちらです。

 

■FIREの条件■
① 毎月のキャッシュフロー120万円〜130万円

② 不動産収入とは別に月10万円の収入源をゲット

③ 金融資産1,500万円超え

④ 不動産関係の人脈構築

 

家族構成、FIRE後の仕事、持ち家の有無などでFIREの条件は変わります。私の場合は、自分とパートナーの二人家族、パートナーもフルタイムで仕事、自分は宅建業者として独立、住まいは北海道で中古物件を購入予定、という想定です。

 

以下に条件を一つ一つ解説します。不動産投資家でFIREのタイミングに悩まれている方は多いと思うので、参考になれば嬉しいです。

 

条件① 毎月のキャッシュフロー120万円〜130万円

毎月使うお金について、ざっくりと再投資用の貯金が50万円、物件の維持費用（リフォーム代含む）が50万円、生活費用が20〜30万円は必要と思いました。なので、キャッシュフローが120〜130万円あれば、宅建業者としての稼ぎがゼロでも生活費は問題無しです。

生活費については、家族構成やパートナーの収入、住む場所によってかなり変わるでしょう。私はFIRE後に北海道へ移住予定ですし、パートナーも働いているので、自分が支払う必要がある生活費は大してかからないと計算してます。

 

条件② 不動産収入とは別に月10万円の収入源をゲット

最近よく感じてますが、給料収入、家賃収入とは別の臨時収入があると、お金の貯まり方が全然違います。収入の柱がたくさんあるのは、それだけ資産形成へのインパクトが大きいんですね。FIREは給料収入という安定した収入の柱を手放すことなので、そこをカバーする新しい収入の柱が必要だと感じています。

ただこれは非常に難しいのも事実。私も民泊で不動産とは別な収入の柱を作ろうとしていますが、苦戦しています。それでも、FIRE後に家賃収入という一つの柱だけに依存するのは怖いので、2022年は月10万円の収入源ゲットを目標にします。

 

条件③ 金融資産1,500万円超え

知り合いの自営業の方には、とにかく独立前に手元資金を厚くするようアドバイスされました。自営業は何かあった場合の保障がないので、いざという時に1,000万円はないと家族を守れないから、という理由です。

私は中古の不動産を買い続けて手元のキャッシュが乏しいので、確かに家族や自分に万が一の事態があると困ります。なので、現金1,000万、株や債券500万で合計1,500万円の金融資産を目標にしました。

 

条件④ 不動産関係の人脈構築

宅建業者として独立した場合、異業種への参入になるので、ゼロからのチャレンジになります💦知り合いがいないと、独立後に困った時にかなりきつい気がしました。なので、独立前に宅建業者や不動産投資家の人脈を開拓しておこうと思いました。

 

不動産投資を5年余り経験した感想

2016年8月に不動産投資を開始して、早いもので5年5ヶ月が経過しました。私は高利回りが期待できる中古物件を現金買いして、安値でリフォームし、地域最安値で貸し出す投資手法でやってきました。

この方法だと手堅く家賃収入が積み上がりますが、レバレッジをかけて物件を買い進める方と比べて、どうしても拡大スピードは遅くなります。また、必然的に地方の築古物件が中心なので、銀行が評価するような資産価値は期待できません。

 

ただ、そういったデメリットはありつつも、不動産賃貸業に参入して色々と試行錯誤した結果、月90万円近いキャシュフローを得ることができました。以前はFIREや北海道移住は夢のまた夢でしたが、今では現実的に到達可能な目標になったと感じます。

 

この5年5ヶ月を振り返ると、やはり不動産投資の持つパワーはすごい、というのが私の率直な感想です。

 

簡単に儲けられる訳ではないですし、私のように何年もかけてようやく成果を実感できる人間もいます。また、最近は資材不足や給湯器不足で、リフォーム費用も高騰しています。銀行融資も数年前より厳しく、初心者に大変な時代なのは間違いないです。

 

それでも、普通のサラリーマンが人生を大きく変えるために、これほど頼りになる方法は他には無いと今でも感じます。

 

最初は歩みが遅くとも、キャッシュフローが増えてくると、貯めたキャシュフローで新しい物件を購入できます。物件に物件を購入してもらう状態ですね。こうなると複利効果が効くので、規模拡大が大分楽になります。

 

これから始める方にとって、５年というのは気が遠くなる期間かもしれません。ただ、不動産投資では「時間を味方につける」という言葉もあります。時間をかけることで、自分一人では到達できない地点まで行けますからね。

 

レバレッジをかけるとスピードは増しますが、相応の額の借入を覚悟する必要があります。初心者の方は、自分の目指す位置にどの程度の期間で到達したいのか、一度じっくり考えてみてはいかがでしょうか。