こんにちは！
今日は125万円で購入した戸建についての記事です。
15棟目は私の所有物件の中でも最高レベルの逸品でした。2016年から5年間余り北海道で不動産投資を続けてきて、自分もかなり成長したかな？と思えたくらい自信がある物件です。
今日の記事では、どのようなルートでこの物件を購入したか、そしてこの物件を例に初心者の方が月5万の副業収入を作る方法を解説したいと思います。
今回の物件の購入ルート
今回の物件ですが、空き家バンク経由で購入しました。北海道の多くの市町村では空き家バンクを開設して情報を随時アップされています。こちらのサイトで北海道全域の情報が網羅されています。
https://www.hokkaido-akiya.com
たまたま見ていた役所のサイトに今回の物件情報があり、すぐに問い合わせをして内見したところ「これはすごい物件だ！」と思い、その場で売主様と金額を交渉して、売買についても合意しました。
空き家バンクでも良い物件はすぐに売れてしまうので、今回は本当に運が良かったと思います。
初心者がお得な物件情報を探す方法
投資家はみんなお宝物件を日夜探し回っています。お宝物件はどこか特定のサイトにのみ存在する訳ではなく、様々な場所に分散しています。なので、根気よく物件を探すスタンスが大事になります。
空き家バンクはおすすめか？
今回、たまたまお宝物件を購入できましたが、実は初心者の方には空き家バンクはおすすめしません。なぜならば、空き家バンクは売主様と買主の直接取引となるパターンが多いからです。
そうなると、不動産屋さんが間に入らない分、仲介手数料が浮きますが、その分やらなければならない作業が色々発生します。例えば、物件の売買契約書や重要事項説明書は無いので、自分で準備する必要があります。
また、怖いのは何か誤解があった場合です。当事者同士で解決するしかありませんが、最初は相談できる人も少ないでしょうから、トラブルに合ったら結構辛いと思います。
200万円以下の物件であれば、不動産屋さんに支払う仲介手数料は10万円以下です。この程度の金額であれば、必要経費と割り切って払ってしまった方が何かと安心です。
一番おすすめなのは不動産サイト
初心者の方におすすめなのは、不動産サイトを毎日見ることです。最初は検索の仕方や見方が分からないかもしれませんが、慣れれば数分で見れます。
アットホーム、不動産ジャパン、不動産投資連合体などの大手のポータルサイトが定番。また、大事なのが地方の個人でやっているような不動産会社のサイトです。地元の企業には優良な情報が集まる傾向があるので、毎日毎日チェックする癖をつけましょう。
そして、良い物件はどんどん内見に行って実際に物件を見にいきましょう。不動産屋さんと話すと色々な情報を教えてもらえます。
根気よく毎日毎日物件情報をチェックすれば、たまに掘り出し物が見つかります。私はこの方法で多くのお買い得物件をGETしました。こんな物件です。
今回の物件も空き家バンクだから見つけられた訳ではなく、こまめに色々なサイトを毎日チェックしたから買えたのだと思います。
毎日サイトを見れば自分のレベルもアップする
そうやって見ていると、段々と「売買交渉中」とか「成約済み」の物件も出てきます。物件は条件が良いものから売れます。売り出してすぐに買い付けが入る物件は、投資家なら誰でも欲しい、お買い得物件である可能性が高いです。
「これはすごいお得な物件じゃないか？」と思った物件があれば、継続してチェックしましょう。もし、早々に成約済みになれば、あなたの物件を見るレベルが上がったと言えます。この状態になったら、買い付けを入れてみてもいいでしょう。
お宝得物件が見つかるし、自分もレベルアップするし、毎日のサイトチェックは本当にいいことだらけです。一見大変そうですが、慣れれば数分でできるので通勤電車の中や会社の休み時間に十分できます。正直、不動産投資に参入したい方がやらない理由はないと思います。
今回の物件のスペック
それでは、今回の物件のスペックと物件の写真です。見て分かるとおり、キッチン・お風呂・トイレなど水回りが一通りリフォームされていますよね！
・所在地：北海道、道央の某市
・築年数：築40年
・間取り：4LDK
・価格：125万円
・購入時期：2020年11月
今回の物件を購入した理由
今回の物件を購入した理由は山ほどありますが、その中でも特に重要な理由を３つ解説します。
物件のメンテナンス状態が良好
売主様がお金をかけてリフォームをした物件は積極的に買うべきです。売りに出されるまで全くリフォームされない物件も多いですが、たまに売主様がかなりのコストをかけて、メンテナンスをした物件があります。
大事に手入れされた物件は、売主様がリフォームにかけた数百万円をそのままいただけるようなものです。物件の売値が多少安いかどうかよりも、こちらの方がはるかに重要。これは中古の戸建を10棟以上購入した私の経験から実感しています。
最近購入した物件の多くは、リフォームをしっかりしていることが決め手になっています。物件のリフォーム履歴については、仲介の不動産屋さんにもしっかり確認しましょう。
立地が良い
運が良いことに今回の物件は立地も良かったです。田舎とは言え学校やスーバーに近く街の中心地と言えます。立地が良いと空いてもすぐに申し込みが入りますので、精神的にも圧倒的に楽です。
勿論、立地が良いに越したことはないですが、通常、格安の中古戸建は立地がイマイチのことも多く、そこを戸建賃貸の需要の強さで挽回しているケースがかなりあります。格安で状態が良い時点で希少価値があるので、その上で立地まで求めるとハードルが高くなり過ぎます。
人が住んでいない僻地はNGですが、私の経験上、田舎でもそこそこ人が住んでいて、需要がある地域だったら、積極的に狙ってかないと高利回りの戸建は買えないと思います。
車庫が2台ある
これも良いですね。北海道だと冬季の除雪が大変なので、車庫付きの物件は大人気です。私は以前にも車庫付きの戸建を購入しましたが、リフォーム後に即申し込みが入りました。
この物件も一瞬で申し込みが入ったので、車庫はやはり客付の強力な武器ですね。最近は戸建賃貸も増えたので、頭一つ抜ける武器があると一気に他と差別化できます。2台の車庫付きの物件は希少ですが、見つけたら積極的に買いたいところです。
物件の実力を見抜く目を養おう！
今回の事例は、結局、総合的に物件の実力が非常に高かったという点に尽きます。その割には値段がお値打ちだったので、お宝物件になったということです。
前回、こちらの記事で私の最近の失敗事例を書きましたが、こちらは逆に物件の実力の低さを見抜けず、安い値段に釣られて買ってしまったので失敗になりました。
この２つの事例を比べると、投資家自身が物件の実力、レベルを見抜く力量を持つのが重要だとよく分かります。
お宝物件を見つけて購入できたら、後はリフォームと客付けをきちっとやれば、月５万の副業収入をゲットできます。上手くいけば200万円くらいの投資で、月5万の収入が得られます。実際、この物件は全投資額が概ね200万円で、毎月の家賃が５.５万円。実質利回り30%ですね。
実力が高い物件を買えれば、その後のリフォームも客付けもスムーズにいきます。状態が良く綺麗であれば、リフォーム箇所は少なく申し込みも入りやすいですよね。逆に実力が低い物件を買ってしまうと、私の失敗事例のようにリフォームがメチャクチャ大変だったり、全然空室が埋まらなくなります。
なので、初心者の方はレベルが高い物件を買うことに全集中しましょう。そのために毎日サイトをチェックしたり、内見して、投資家としてのレベルを地道にアップしましょう。
月5万の不労所得の作り方
ここでまとめますが、初心者の方が月5万の副業収入の作り方はこちらです。
②実際に物件を内見。不動産屋さんと色々会話をする。
③自分が良いと思った物件が成約済みになればレベルアップした証拠。買付けを入れる。
④状態が良い物件に200万円以下で買い付け。（値段は地域にもよりますが）
⑤売買契約→リフォーム→募集開始→客付→家賃発生
この中で圧倒的に大事なのは①です。私自身、2016年から5年以上不動産投資をして、不動産は仕入れが全てという言葉を改めて実感しています。経験者でも仕入れでミスすれば挽回は難しいですが、初心者でも仕入れで成功すればその投資は成功する可能性が高いです。
規模の大きい物件であれば、融資の問題もありますし、初心者がお宝物件を買うのは大変です。ただ、戸建ならば初心者でも十分ワンチャン狙えます。投資家や不動産屋でも戸建は手間がかかるので避ける方が多いからです。
こちらの記事にリフォームや客付について書いていますので、初心者の方は合わせて参考にされてください。ただ、繰り返しになりますが、まずは良い物件を買うことに全集中しましょう。
これを読んだ読者の方が毎月5万の家賃収入を得られるよう応援しています！
