こんにちは！
本日は180万円で購入した13棟目の赤い屋根の戸建のリフォームと客付についてのお話です。
リフォーム内容
元々の所有者様が丁寧に物件を使われていたこともあり、表層リフォームと美装で十分綺麗になる状態でした。特になんと言っても物件の外壁や屋根は何年か前にリフォームされたようで本当に綺麗です😄
ただ、残念なのがボイラー、ストーブ、ウオッシュレット、シャンプドレッサーなど設備系は全て交換が必要でした。。。これが無かったら20万円以上リフォーム費用を抑えられたのですが、しょうがないですね。今回のリフォーム内容はこちらです。
＜リフォーム内容＞
・クロス貼り替え リビング、寝室、台所、脱衣所
・クッションフロア貼り 脱衣所、リビング、台所
・カーペット2階2部屋
・和室、リビング窓枠周りの研磨
・リビングなど一部の床のコンパネ貼り
・畳表替え
・新規ストーブ取り付け
・新規ボイラー取り付け
・シャンプードレッサー取り付け
・ウオッシュレット交換
・美装
合計 72万円程度
リフォーム後の写真
リフォーム後の写真はこちらです！築古物件をすっかり見慣れているので、小綺麗なリビングやユニットバスを見ると本当に嬉しくなります笑 新し目の物件はやっぱりキレイです！
・スッキリした玄関
・ゆっくりできそうな寝室
・開放感のあるリビング
」
・清潔感のある和室
・広いキッチン
・ユニットバスのお風呂！嬉しい😄（ステンレスの浴槽、タイルの床じゃなくて）
リフォームのポイント
今回は物件が綺麗でそんなにお金がかからないかな〜と思っていましたが、そこは築30年オーバーの物件。リフォームをやり出したら色々出てきました💦
まず家の前の塀のせいで車が2台駐車しづらかったので、塀を一部取り壊しました。中に鉄筋が入っていたので少し壊すのも一苦労。結局、10万円もかかってしまいました😩また、北海道なので仕方がないですが、放置されていた期間に水道管が凍結して、修理に20万円近くかかりました💸
このため合計リフォーム代は約100万円でした。ざっくり内装と設備で70万円、その他30万円くらい。
今回こだわったのは、一階の寝室がゆったりした素敵な雰囲気になるよう、高めの絨毯（約1万5000円）を買ったり、少し高目のアクセントクロスを使いました。あと、和室で家族団らんの時間が持てるよう、畳の表替えや部屋の塗装で和室の良さを引き出せるリフォームをしました。
意外な出費でリフォーム代は当初の予算を大分超えましたが、まあ想定の範囲内です。それにリフォームが終わって物件が明らかに蘇った雰囲気があるので満足です。やはり元々の状態が良い物件は少し手を入れたら一気に良くなると実感しました🤗
そして客付け！
リフォーム後すぐに募集を開始しましたが、コロナの影響もあってから意外と苦戦しました。。。３ヶ月経って内見はポツポツ入っても決まらず、４ヶ月後にようやく申込が入りました🎉
街の中心からは大分遠くに住んでしたファミリーで、お子様の高校への通学のために引っ越しをされたようです。他の物件の入居者様でも子供の高校、大学の通学のために家族が引っ越すというのは結構あります。少子化の影響で学校の数も減っているので、街から離れた場所だと小・中はなんとかなっても、高校からはさすがに通えなくなるようですね。
家賃5.5万円でした。総投資額が約300万円（物件価格200万円、リフォーム代100万円）なので実質利回り19%くらいですね。目標の20%は下回りましたが、これくらいなら全然OKです🆗何より物件が新しくて綺麗なのでまだまだ使えます！
ボロ戸建投資をやる人は増えてますが、ボロ戸建の再生は本当に大変なので、多少お金をかけても長く安定して稼働できる物件を買うのは重要だと思います。このくらいの物件ならばちょくちょく市場にも出てくるので、是非、初心者の方々もトライしてみくださいね！
