こんにちは！
前回に引き続き、遠隔でどうやって不動産投資を実践していくか、解説していきたいと思います。今日は物件購入についてです。
遠隔地の不動産を購入する場合、最初はとにかくネットで物件検索をするしかないです。
最初のうちはどれがいい物件かも分からないと思いますが、とにかくたくさんの物件の情報を見るしかないです。もうこれは本当に慣れです。
数をこなすと分かってきます。
不動産は「千三つ」と呼ばれる通り、物件が1000件あったとしたら買う価値があるのは2・3件という厳しい世界。
まず数をこなさないと話になりません。野球で言えば素振りのようなもんです。
素振りをせずにホームランを狙うというのはそもそも無理な話です。
大量に物件情報を見るという前提で、今日は地方で築古の物件を購入する際に重要だと思うポイントを説明します。
繰り返しになりますが、いきなりこれらの条件を満たす物件が出てくることは100%無いので、まずは物件情報をしっかり継続して見続けるのが大事です。
値段が安い
当たり前といえば当たり前なのですが、値段が安いのが最重要です。
地方の戸建ですと、相続物件等で売主様が「いくらでもいいから早く手放したい！」という物件がちょくちょく見かけます。
売値が大体150万とか200万くらいですが、売主様としては一刻も早く手放したいですし、なによりその物件にほとんど価値を感じられていない時があります。
そういった時がチャンスです。
こちらが思い切った指値をしても、「まあ、田舎だし、古い家だし仕方がないか。」といった感じで意外とすんなりと受け入れていただけます。
もちろん、本当に廃墟のような再生不可能な物件もあり、こういった物件はいくら安くても問題外です。
古い物件でも単に内装が汚れているだけで、クロスや壁紙を張り替えれば生まれ変わる物件があります。そういう物件を狙いうちして買うのがいいと思います。
ちなみに私が持っている10棟のうち5棟が100万円以下です。一安い順に30万、40万、70万、90万、100万です🉐
そこそこの賃貸需要が見込める地域
日本の地方は今後人口減少していきます。
なので、地方だとそもそも需要があるのか？危ないんじゃないか？と思う方が多いでしょう😟
私は北海道の田舎で買ってますが、まだまだ戸建の需要は底堅いと感じています。
もちろん、30年後、40年後とかは分かりませんが、今後10年、15年くらいはまだまだ戦っていけると思っています。
私の不動産はメインは旭川ですが、人口4万人とか2万人とかの市でも買ってます。ただし、その中でもそれなりに場所を選んでます。
具体的に言うと、その４万人や2万人の市の中心部から遠くない地域にある物件を買ってます。
もっと具体的に言うと、その市の市役所、銀行、病院、大型スーパーから遠く無い場所です。どこの市でもこれらの施設は中心部にあります。
特に北海道の市町村のサイズは凄まじく、旭川市は東京23区の面積よりも大きいのです。他にも人口数万人で東京23区の面積の半分！という市もゴロゴロあります。
人口が減少する際、こういう市ではまずは中心部から離れた不便な僻地から人がいなくなる可能性が高いです。
なので、中心部で買って魅力がある物件に仕立てれば、当面は大丈夫だと思っています。
リフォームにそこまでのお金がかからない物件
いくら安い物件で、そこそこいい場所にあっても、リフォームに何百万円もかかっていたら採算が合いませんよね😰
そこで「こういう物件だったらリフォームにお金がかかりませんよ！」というポイントを説明します😄
①外壁・屋根がそこそこ綺麗！
築古の戸建で、しかも安く売り出されている時点で家の内も外もピカピカ！という物件はまずありません。
しかし、家の中は汚いけど、家の外側はそこそこ綺麗という物件は結構あります。
私が40万円で買ったこちらの物件も、売主様が屋根・外壁を一度リフォームされたようでピカピカでした。
この間買った旭川の物件も同様です。リフォームで壁に断熱材も入っていたようです。
私の経験上、家の中のリフォームだけでしたら、大体100万円前後で何とかなります。
これが外壁工事、外壁塗装、屋根の張り替えとかをやると、50万円、100万円がすぐ飛んでしまいます。
これは築古物件を運営する上では非常にもったいない支出なので、できるだけ外側がきれいな物件を見つけて買い付けをいれましょう。
②お風呂・トイレはそこそこ綺麗！
家の外側がそこそこ綺麗でも、家の中でお風呂の取り替えが必要だったり、トイレが汲み取りだったら私は避けています。
お風呂も壁を塗装して綺麗になるのだったらいいのですが、風呂釜を取り替えると数十万が飛びます。
プロパンガスの競争が厳しい地域でしたら、ガス会社さんがユニットバスも交換してくれるようですが、北海道はそこまでは難しい（給湯器やストーブは貸与いただける場合もあります）です。
トイレも汲み取りから水洗にするのは40-50万円かかるので私は避けています。
逆にキッチンやシャンプドレッサーは3-4万円で割安なものが手に入るので、交換しても致命傷にはなりません。
③最近まで人が住んでいた！
最近まで人が住んでいた戸建はオススメです。
なぜなら、最近まで人が住んでいたということは、少なくとも物件の基本的なインフラである電気・ガス・水道に問題がない可能性が高いからです。
これが5年や10年空き家だった物件は厳しいです。
特に北海道は人が住んでいないと、冬の間に水道管の劣化や天井の雨漏りが進行してしまうので、ちょっと買うのは怖いですよね😩
なんだかんだ、人が長く住んでいないと物件は風化が進みます。
中古物件を購入する際は、最後まで人が住んでいたのはいつまでかを、必ず確認しましょう！
