遠隔での物件購入・リフォーム・客付け③ リフォームの肝‼️

こんにちは！

前回に引き続き、遠隔でどうやって不動産投資を実践していくか、解説していきたいと思います。今日はリフォームについてです。

リフォームは非常に奥が深いので、語りだすときりがありませんが、最低限、遠隔でリフォームをする時にしっておくべきことを説明します。

 絶対に必要！！頼りになるパートナーの存在

先日の記事の復習になってしまいますが、現地で信頼できるリフォーム業者の方がいるのは本当に重要です！！

ひどい業者さんだと、東京に住んでいる大家は北海道の事情や、地域の相場がわからないと思って、ふっかけられることもあります💦そういうリフォーム会社さんにぶつかってしまうと本当に大変です😩

現地に信頼できるリフォーム業者さんがいればベストですが、もしいなくても先輩大家さんだったり、不動産会社の方だったり、とにかく「この人はきちんと話を聞いてくれるな。相談に乗ってくれそうだな。」というパートナーを見つけましょう！

そして、その方にリフォーム会社さんを紹介してもらいましょう！特に始めて遠隔で物件を管理していて、現地にパートナーがいないとトラブル時に本当に困ると思います😰

工務店ではなく、個人で動いている職人さんを見つける

また、リフォームというと工務店をイメージされる方も多いと思います。しかし、工務店は複数の工事業者さんをマネジメントし、リフォーム工事全体の工程管理をするのが役割です。

工務店にお願いすると安心ではあるのですが、その反面、工務店の利益が乗ってくるのでメチャクチャ高くなります😂同じ理由で、物件の管理をお願いしている不動産会社さんにリフォームをお願いすると高くなります。不動産会社さんがマージンを取っているからですね。

ですので、個人で動いている職人さんを見つけて、直接お願いするのが一番です。格安で買う築古物件のリフォームだと、工務店にお願いしなくても十分再生可能ですしね。

ただし、個人の職人さんはそれぞれ専門分野をお持ちです。ぼくの中古戸建てのリフォームでこれまで一緒に仕事をしたのは以下の職人さんです。

■職人さんの専門分野■

・内装屋さん：クロスの張替え、壁紙張替え、クッションフロア張り

・大工さん：床の補強、沈んだり傾いている床の張り直し

・設備屋さん：ボイラー修理、水周り・水道管の修理

・塗装屋さん：壁のペンキ塗り、浴室塗装、屋根・外壁の塗装、

・美装屋さん：清掃

・便利屋さん：残置物の撤去、庭の整地、駐車場の整備（砂利ひき等）

個人職人さん達の連携方法を考える

個人職人さんに発注したら、作業工程や連携方法を考える必要があります。

非常に幸運なことに、ぼくがいつもリフォームをお願いしている内装屋さんは万能な方で、その方を通じて、知り合いの大工さん、設備屋さん、塗装屋さん、美装屋さん、便利屋さんに業務を振り分けていただいております。

大家が自分でこれらの職人さん達とやり取りをする手もありますが、職人さん同士のスケジュールの調整などが大変です😂 横のつながりで一人の職人さんから他の職人の方を紹介いただけるのがベストです✌️

窓口となる方が一人いれば、その方を通じて他の職人さんに必要事項を連絡いただけますので。最初は大変だと思いますが、このような職人さんを根気よく探すのがまさにリフォームの肝になります。

最近はDIYが流行っていますが、遠隔だと大家自身ができることには限度があります。なので、現地で信頼できる方をしっかり抑えて、信頼関係を構築して、職人さんが仕事をしやすい環境作りをする、という意識が重要です。

リフォームにお金がかからない物件を選んで購入する

物件を買った後でどうやって安くリフォームを仕上げるか考えるより、購入前にリフォームにお金がかからない物件を選ぶのが正直一番いいと思います。

 これは正直、最初は判断が難しいと思います。物件の状態を見極めないといけないので。

見るべきポイントは前回の記事で解説しましたが、簡単にまとめると、家の中は汚いけど、家の外側はそこそこ綺麗で、なおかつお風呂・トイレが綺麗な物件を選ぶ、ということです。また、最近まで人が住んでいたこともほぼ必須です。

これだけ守れれば、北海道の築古戸建のリフォームであればせいぜい100万円前後で収まるはずです。状態が良ければもっと安く収まります。

これに加えて、キッチンが綺麗だったり、ボイラーやストーブがちゃんと使えれば言うことないですが、格安物件だとそこまで条件がいい物件はなかなかないと思います。

キッチンは安いものは3〜4万ですし、ボイラーもストーブも中古であればそこそこ安く買えるので、これらは交換するにしても何とかなります。

最低限のリフォームで貸し出す&入居さんの要望に応じて直す

最初のうちは、あれもこれもリフォームしたくなりますが、気づいた所を全部リフォームするとすぐ予算オーバーになってしまいます💦

そもそも、築古物件の場合は、リフォームを始めてから次々と修繕する箇所が出てくるものです。また、入居さんが入ってからも、暫くはあれこれとリフォームの要望があります。

なので、最初は不潔さ・汚さ・不便さを消して、最低限の清潔感を出すというリフォームにしておいて、入居希望者が見つかったら、その方の希望に応じたリフォームをした方がいいです。

プロパンガス会社さんを有効活用！

色々な不動産投資本にノウハウが出てますが、物件を購入後、プロパンガス会社さんを替えると、一部の設備を無償貸与していただけます。

プロパンガス会社さんのサービスは地域によって大分異なり、北海道でもエリアによって変わったり、また戸建とアパートでも条件が変わってきます。

それでも、地域によっては給湯器とストーブを無償貸与していただけるので、本当にありがたいです😆普通に買ったら、それぞれ軽く10万円は飛んでしまうので💸

注意事項としては、プロパンガス会社さんを選ぶときは、ガス料金をしっかり比較して、その地域の最安値の会社を選ぶようにしましょう。

大家へのサービスが充実しててもガス料金が高いと、入居者さんの負担が重くなるので避けたほうがいいです。たまに特定のプロパンガス会社さんを勧められることがありますが、しっかり相見積もりをとって価格やその他の条件面を冷静に比較しましょう。

関東だとあまり意識しませんが、雪国の冬のガス料金はとても高いです。なので、皆さんガス料金にはとてもシビアです。都市ガスが一番安いのですが、プロパンガス会社の中でも都市ガス並みのガス料金にしていただけるところがあります。

そのガス料金が本当に安いか自信がない場合は、同じ地域の都市ガス料金との比較を教えてもらうよう、お願いしてもいいと思います。

プロパンガス会社さんは一度契約すると、10年以上という長期の契約になります途中解除は違約金が発生する場合もあります。高いガス料金で契約してしまった場合、最後に泣きを見るのは大家ですので、ここはしつこいくらいに慎重に確認したほうがいいです。