こんにちは！
前回に引き続き、遠隔でどうやって不動産投資を実践していくか、解説していきたいと思います。今日は客付けについてです。
正直、自分も客付けについては苦労してばかりなので、あまり偉そうなことは言えませんが、それでもこれまで約3年半、試行錯誤しながら東京から北海道の物件を遠隔で運営してきて思うところ・注意点を説明します。
地方の築古物件の客付けについて考える際には、まず「戸建」か「一棟物」かという違いが大きいと思います。このどちらを選ぶかでアプローチはかなり異なってくるので、今日はその点を中心に解説しますね。
戸建て
最近はボロ戸建投資が人気ですよね。格安でリフォームを楽しみながら大家になれるのが魅力ですが、何といっても戸建の魅力は客付けのしやすさです。
少なくとも北海道では一棟物より戸建の方が客付けのしやすさに軍配が上がります。
戸建が客付しやすい理由
いくらボロ戸建投資が人気だといっても、まだまだ賃貸市場には戸建の供給が圧倒的に少ない状況です。経験のある投資家や大規模な大家さんにとって、わざわざ手間をかけてロットの小さい戸建投資をする意味はあまりないのです。
また、戸建投資は一見ハードルが高いので、初心者の方でも参入される方はそこまで多くはありません。結果として、戸建の賃貸市場はそこまで荒らされていません。
その割には、小さいお子さんがいらっしゃるファミリーを中心に、アパートやマンションだと周りへの物音が気になる、子供を広い家で伸び伸び育てないなどのニーズは根強くあります。
戸建投資の客付で注意するべき点
立地の良し悪しが厳しく問われる一棟物と違って、戸建の場合は、多少立地が悪くても決まる場合があります。もちろん、人が全然住んでいないような、人里離れたところの物件は厳しいですが。
なので、戸建の場合は立地を間違えずに、そこそこ清潔感のあるリフォームをして、適正な家賃設定をすればまず入居が決まります。客付けもしやすいので、不動産会社さんにとってもそこまで負担にならないはずです。
ネックはやはり数を増やすのに時間がかかることと、一棟物に比べたらリフォームにお金がかかることです。
戸建投資は初心者におすすめ
結論、私は初心者の方には安い地方の戸建を推します。
手間がかかりますが、戸建投資は失敗する確率が低い（＝投資として手堅い）ので、手持ち資金の少ない初心者の方がリスクを抑えて不動産投資を学ぶにぴったりだからです。
SNSは成功事例が溢れているので簡単そうに見えますが、あれは成功者だけが発信しているからです。実際には、中古アパートを買ったものの全然空室が埋まらずに困っている方はたくさんいます。
不動産投資は金額が大きいので、その失敗は人生計画を大きく狂わせます。最初は夢を見たくなる気持ちも分かりますが、「いかにして失敗をする確率を下げるか？」考えるのもそれ以上に大事だと私は思います。
一棟物（アパート、マンション）
さて、次は一棟物です。
ぼくの経験からいうと、地方の一棟物は本当に客付けが大変です！
ぼくが2棟目に買ったアパートがいかに客付けで苦労したかをこちらの記事に書きましたが、一時期空室が埋まらなくて本当に泣きそうになりました😂
一棟物の客付が大変な理由
そもそも、アパート・マンションは基本的に供給過多です。
特に相続税対策で地主さんがこぞってアパートを建築しているので、需要に対して明らかに供給が多すぎます。大東建託さんなどのハウスメーカーがありとあらゆる地域の地主さんにアパート経営を勧めるので、人口2、3万人程度の小さい街でも新しいアパートは本当に多いです。
これに加えて、投資家でも一棟物を好きな方は多いので、ますます賃貸市場での競争が厳しくなっています。いわば、一棟物の投資はイバラの道なのです。
ぼくが見てきた北海道の多くの街では、どこも同じような状態なので、一棟物で勝負する際は相当事前のリサーチをしっかりやって、勝算を持たないと後で後悔するでしょう。
もちろん、一棟物メインで投資されていて成功されている大家さんもたくさんいますので、一棟物が全てダメだというわけではありませんが。。少なくとも、旭川ではアパートに空室を抱えている大家さんは本当に多いです。
一棟物の客付で注意するべき点
なので、一棟物に参入する場合は相当、その物件の明確な売りがないと止めたほうがいいですね。。。ぼくが2棟目に購入した築古アパートの場合は、2LDKで地域最安値の2万円にして、なおかつ低価格帯の客付けに強い不動産会社の方とたまたま巡り会えたので、何とか6室中5室まで埋められています。
築古アパートの場合、手っ取り早く競争力を持たせようと思ったら、家賃を思い切って下げるしかありません💦それでも格安で物件を買えて、地域最安値の家賃で貸せれば十分勝負できます。
地方都市で築古の一棟物を買って客付けする場合は、できれば以下の条件はクリアしたいところです。
・2LDK以上の広さ（1K、1DKだと退去が多くて消耗するので）
・初期費用は大家負担
・不動産会社さんとの協力関係ができている
・立地がそこそこいい（徒歩圏にスーパーもしくはコンビニがある）
・室内は最低限清潔にリフォームされている
・できれば１室あたり１台は駐車場スペースを確保している
一棟物のメリット
いろいろ書きましたが、一棟物にも良い面はあります。まず、部屋数が多いので、上手く運営できれば入ってくる家賃が一気に増えるのが一番の利点です。
また、一回の決済で戸数が6戸、8戸と増えるので、戸建と比べて効率がいいです。そして、一棟アパートを持っていると不動産会社さんと相談する頻度が多くなるので、不動産会社さんとの関係を深めやすくなります。
個人的には、今後も戸建とアパートを並行して買っていくつもりです。大家として努力して色々な手を打たないと空室は絶対埋まらないので、地方でのアパート経営を頑張っていると、段々と大家としてのレベルが上がっていくような気がします。
逆に言うと、本気で不動産をやろうと思っていなければ、北海道でアパートを買うのはやめた方がいいです。大家が一生懸命じゃなくても埋まるほど、北海道の賃貸市場は甘くないですから・・・😥
