こんにちは！
以前より融資が出づらくなったのもあり、現金でもできる投資として、最近は戸建投資に参入される方が増えています。ただ、戸建投資には賛否両論有り、「拡大スピードが遅い！」、「手間がかかる！」など否定的な意見があるのも事実。
そこで、北海道で12棟の戸建を運営中（11棟が入居中）の私が、実際の経験から学んだことをシェアしたいと思います。
12棟の戸建の収益報告
12棟の収益はこの一覧のようになっています。
| No. | 築年数 | 物件価格（万円） | リフォーム代＋諸経費（万円） | 家賃 （万円） |
実質利回り |
| 1 | 築45年 | 70 | 130 | 4.2 | 21% |
| 2 | 築44年 | 30 | 130 | 4.5 | 30% |
| 3 | 築45年 | 40 | 160 | 4.2 | 22% |
| 4 | 築50年超 | 120 | 20 | 3.5 | 25% |
| 5 | 築44年 | 90 | 35 | 3 | 23% |
| 6 | 築53年 | 150 | 120 | 5 | 19% |
| 7 | 築35年 | 100 | 260 | 5 | 13% |
| 8 | 築45年 | 10 | 120 | 4.5 | 37% |
| 9 | 築36年 | 110 | 85 | 4.8 | 25% |
| 10 | 築33年 | 180 | 110 | 5.5 | 19% |
| 11 | 築54年 | 60 | 200 | 4.2 | 16% |
| 12 | 築40年 | 125 | 70 | 5.5 | 30% |
| 合計 | 1085 | 1440 | 53.9 | 22% | |
＊諸経費には物件購入時の各種手数料（取得税、仲介手数料）を含んでいます。
＊利回り計算には管理手数料、固定資産税、火災保険料、賃貸中に発生したリフォーム代を含めています。
＊No.8以外は賃貸中なので実績。No.8のみ予定の家賃です。
まとめるとこちらの通りです。
・総投資金額 2525万円
・年間家賃収入 646.8万円
・実質利回り 22%
・平均投資金額 210万円
この一覧表を見て気づいた点はこちらです。
・物件選定でミス（この表でNo.7と11）をしたもの以外は実質利回り19%以上を達成。
・良い物件に巡り合えば実質利回り25%、30%も十分達成可能。
・金額が安いから実質利回りが高くなる訳ではない。
私はこの一覧を見て改めて戸建投資は優秀だなと感じました。
物件選定をミスした2棟を除けば実質利回りは25%近いですが、その2棟を含めても実質利回り22%と十分に高いパフォーマンスです。
また、リフォーム代や諸経費が物件価格を上回っています。物件価格よりも購入後に発生する経費を見抜く方が重要だとよく分かります。
戸建投資のメリット
私が考える戸建投資のメリットは次のとおりです。
メリット①：客付け力が強く比較的安全な投資ができる。
なんと言っても戸建投資が良いのは客付けが強い点です。戸建賃貸は供給が少ないですが、入居者さんの中にはどうしても戸建に住みたいという方が一定数います。
万が一、リフォーム代に想定以上の費用を費やしても、何年かじっと持っていれば、投資金額は回収できます。大きな失敗をしづらいのは戸建の利点です。
メリット②：小ロットなので現金でも投資可能。
私の一棟当たりの平均投資額が210万円です。頑張れば十分貯められる額ではないでしょうか。レバレッジを使わず、コツコツと資産を増やしたい方には最適だと思います。
メリット③：工夫すれば実質利回り20%超えも可能。
私の実績のとおり、戸建投資は実質利回り20%超えを十分に計算できます。
私は基本的に職人さんにリフォームをお願いしていて、それでもなおこの高利回りです。
DIYができる方ならば更なる高利回りを目指せます。
世の中、20%超えの投資商品などそうそうないので、安定して高利回りを狙える戸建投資は優秀ではないでしょうか？
メリット④：長期入居が見込める。入居中もあまり手間がかからない。
戸建に住まわれている方は物が多くなり、子供の学区の関係などもあるのでほとんどが長期入居です。これも私が戸建投資を好きな点です。
しかも戸建に住む方は自分の家のように大事に使っていただけるので、物件の清掃や除雪は基本的に入居者さんに対応してもらえます。
アパートは退去の度に客付けが必要ですし、共用部の清掃、庭の草むしり、除雪など大家の責任になります。
戸建投資のデメリット
次はデメリットです。やはり良いところばかりではないので、デメリットも踏まえて投資判断が必要です。
デメリット①：融資を使いづらく、規模拡大に時間がかかる。
戸建投資の最大のデメリットは規模拡大のスピードが遅いことです。
特に低価格帯の物件は現金買いが基本。レバレッジを使えず、どうしても規模拡大に時間がかかります。
私自身、融資を引いてアパートを購入される方と比べて大分歩みが遅いと実際に感じます。早くFIREしたい方には正直オススメしません。
デメリット②：リフォームが大規模になるので、毎回手間と時間がかかる。
戸建はそもそも面積が広いですし、一棟丸ごとのリフォームなのでやることが多く、商品として仕上がるまでに時間がかかります。
それに比べたらアパートのリフォームはやることが決まってますし、範囲も部屋の中だけなので、戸建と比べ物にならないくらい楽です。
終わりに：あとは自分がどう考えるか！
私はリスクを抑えて着実に規模拡大できる戸建投資が大好きです。これからDIYも勉強して、さらに高い利回りを目指したいと思います。
また、私の当面の目標は「月のCF100万円」ですが、戸建投資で十分目標を達成できそうなので、今のところは融資を引いてアパートを買う計画はありません。
ただ投資スピードが遅い、アパートより効率が悪いというデメリットがあるのも事実です。今から3年以内にサラリーマンを辞めたい人には、全くオススメできません。
結局は、メリット・デメリットを踏まえて、自分の投資ポートフォリオの中で戸建投資をどう位置付けるのか？という問題だと思います。
安全に物件を運営したいのか、何より規模拡大スピードを重視したいか、慎重に考えた上で物件取得を進めたいですよね。
