こんにちは！
今日は昨年10万円で購入した黄色の戸建のリフォームについての記事です。
何やらかんやらで物件購入してからリフォーム完了まで1年以上空いてしまいました😂
ここから何とか巻き返して、1月〜3月の繁忙期に客づけしたいですね！
物件購入後・・・
物件購入したのは2020年７月。。。
そこから何してたんだ？って感じですが、昨年は戸建を6棟買ったので、他の物件のリフォームで悪戦苦闘💦
超絶ボロ物件のリフォームに延々対応していたり。。
今年オープンした旭川の民泊物件の準備に追われたり。。。
無事、民泊用の物件完成しました😄
— まーさん@北海道で不動産投資 (@cityguide_2020) 2021年6月10日
いや～何から何まで大変でした💦
これから保健所の検査を受けて、問題なければ民泊サイトで募集始めます！
コロナでしばらく厳しいでしょうが、一つ今年の目標を達成できて安心しました😙 pic.twitter.com/pZsesXj1wO
本業もバタバタしており、すっかり10万円物件は遅れました😭
やはりサラリーマンをしながらの副業だとトラブルがあるとめちゃくちゃ時間がかかりますね。。。
来年は改善したいところです。
民泊の方はまだ私も経験が乏しいので、運営業者の方にお任せしてるので楽は楽なのですが、そもそも予約が全然入っておらず、集客の改善は必須。
来年は本腰入れてやらなきゃなあ。
リフォーム内容
値段の割には物件の状態は悪くなかったです。ラッキーですね😇
大量の残置物があったのでこの撤去費用がかなり大きかったです。
あとは設備系。ボイラー交換や混合水栓取り付けでそれなりに費用がかかっています。
それ以外は表層リフォームと美装で十分綺麗になりました。
壁は結構キレイだったのでクロスは最低限しか貼っていません。
いつも通り1階を中心的にガッツリとリフォームをして2階は美装のみです。
・クロス貼り替え 台所
・クッションフロア貼り 脱衣所、リビング、台所、寝室
・階段のカーペット取り付け
・各部屋への照明器具取り付け
・新規ボイラー取り付け
・混合水栓取り付け
・ウオッシュレット交換
・換気扇取り付け
・大工工事（キッチンとリビングの間の壁を撤去）
・残置物撤去
・美装
・交通費
合計 100万円程度
リフォーム後の写真
リフォーム後の写真はこちらです！
やはり元々の状態が綺麗だと、表層リフォーム＋美装で物件はかなり見違えます。
ここまでが一階の写真です。ここからが二階です。
リフォームのポイント
10万円の物件だけあって、場所が街の中心部からやや離れています。
学校、スーパー、コンビニは徒歩圏内にありません。
ただ車で街の中心部に5分で行けます。車があればそこまで不便ではない感じです。
こういう物件なので、お金を沢山使うより、必要最低限で貸せる状況までリフォームをして、最短で回収したいと思いました。
とにかく一度客付をして、2.5年〜3年で回収しきれば、後は多少立地が悪くても気が楽です。
ですので、使えるところは基本的にそのまま残しています。
壁も結構キレイだったので美装のみ。
1階はキッチンとリビングの間の壁を取っ払って、広々使えるリビングにしました。日当たりもいいですし、この物件のアピールポイントです。
2階は美装のみ。この物件は1階がかなり広いので、1階だけでも広めな2LDK物件になります。
夫婦と小さいお子さんであれば、1階だけで十分快適に生活ができます。
恐らく、2階は物置やクローゼット的に使われるでしょう。
なので、まあこれで2階は十分でしょう。
客付に向けての作戦
リフォーム後、4.5万円で募集を開始しました。
同じ地域にいくつか物件を持っていますが、相場より少し安い感じです。
10万円で買ったので家賃4.5万円なら実質利回り35%超えます。
家賃4万円でも利回り30%超え。これくらいでも全然良かったのですが、不動産屋さんと話をしてもう少し高くてもイケるかな？と思いました。
まだ繁忙期ではないですし、しばらくはこの価格で様子を見ます。
田舎でバンバン問い合わせが来る場所ではないので、じっと魚が釣れるのを待つような展開になります。それでも反響が全然無かったら、募集条件を緩めます。
以前は１日でも早く決めたい！という感じでしたが、今はキャッシュフローに余裕が出てきたので、色々なパターンを試して市場の反応を探りたいです。実験みたいな感じでちょっとドキドキしますね🎶
