宅建試験の勉強で忙しくて、ブログ更新をすっかりサボってしまいました・・・😭
半年ぶりの更新です💦
この半年間でも北海道の地方の中古戸建をコツコツ買っておりました。
コロナの影響ですが、少なくとも僕が投資しているエリアの格安の中古戸建は供給が増えていますね。
不動産業者さんから聞いた話だと、コロナをきっかけにそれまで一人暮らしをされていた高齢の方々が、老人ホームに入るパターンが増えているようです。
仮にコロナに感染した場合、高齢で一人暮らしだと対応ができなくなるから、とのこと。
実際、ぼくはこのパターンで何棟か物件を購入できました。
11棟目の10万円物件は知り合いの不動産業者さんからの紹介です。
鬼のように安いですが、これにもやはり理由があります。
＜10万円で物件を買えた理由＞
・持ち主の方が家の中で亡くなられている（病死なので事故物件ではない）。
・残置物は全てそのまま。
・相続された方が物件に愛着を持たれていない様子。
・相続された方が複数人いて相続手続きが難航しており、この物件も弁護士管理となっていた。
・物件の場所があまり良くない（市の中心部よりやや離れており、徒歩圏に小・中学校、スーパー・コンビニ無し）
前の所有者さんが家の中で病死されていることで、募集にもやはり影響は出るでしょう。ただ、色々な不動産会社さんにヒアリングしたところ、「自殺物件は本当に入居は決まらないが、自然死であれば気にしない人もいる。」という意見が多かったので、購入を決めました。
あとは、物件の場所が一番気になりました。ぼくはこの市に他に3棟戸建を持っていますがいずれも中心部です。北海道の地方都市はどこも人口減少に直面していますが、中心部だったら、きちっとリフォームすればそこそこ需要は見込めます。
ただ、中心部から外れると一気に客付けは厳しくなります。
いつもお世話になっている不動産業者の方から色々お話を伺ったところ、「人気がある地域ではないが、学校へはスクールバスが出てるし、中心部までは車で10分もかからないので条件次第で住みたい人はいる。」ということでしたので購入を決めました。
最近、激安物件がもてはやされていますが、やはり安いのには理由があります。
そしてリスクも一気に高くなります。初心者の方には正直全くオススメしません。
ただ、ハイリターンなのは間違いないです。
この物件も100万円くらいでリフォームして相投資額が120万円として格安の3.5万円で賃貸しても、実質利回りは30%を越えます。
格安物件を欲しい方は、物件のリスクをしっかり調査して、自分がそのリスクに対応できそうかじっくり考えてください。
そして、物件のスペックはこちらです。
・場所：北海道の道央の某市
・築年数：45年
・間取り：4LDK
・値段：10万円
・購入時期：2020年7月
そして、この物件の写真です↓
いかがでしたでしょうか？
この物件は築年数の割にはまずまずの状態です。
これまで大事に住まわれていたのが物件から伝わってきます。
特に内装が綺麗で内装のリフォーム自体には大して費用はかからないと思います。
最悪、残置物撤去と美装だけで貸せるかもしれません。
場所が悪いので恐らく客付けは時間がかかるでしょう。
ただ、格安の家賃であれば、中古の2DK、2LDKアパートではなく戸建に住みたい方は間違いなくいると思います。（非正規雇用、シングルマザー、ペット多頭飼いなど）
なので、あせらずじっくり賃貸募集をしたいと思います。
と言いつつ他の物件で忙しくて当分この物件のリフォームできなそうですが😂
