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14棟目 ボロ戸建のリフォームが終わり4.2万円で入居決定（戸建投資の失敗事例と教訓）

物件リフォーム

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こんにちは！

 

今日は以前の記事で書いた60万円物件のリフォームについて解説します。今では、この投資は失敗事例だったと結論づけています。

戸建は投資は手間がかかって、スケールが遅くなるものの、賃貸需要が底堅く、手堅く規模を拡大できるのが最大のメリットです。

 

これまでもたくさん物件を買いましたが、ちゃんとしたやり方でやれば、手堅く実質利回り20%は計算できる投資です。

なので、大きな失敗をしたのは、やはり私が甘かったです。。。😂

 

そんな苦い思い出になった物件ですが、なぜこんな失敗をしたのか？具体的にどういったダメージを私が受けたか？失敗の教訓は何か？など解説することで、読者の方に有益な情報になるのではと感じました。


 

そもそも失敗だった物件購入

以前の記事でも書きましたが、この物件購入は買った後で失敗だったと痛感しました。失敗の原因は私自身が物件を見ず、知り合いの意見を信じて、深く考えずに購入したこと。

物件数が増えて、家賃収入も順調に増えたので「俺だったらどんな物件でも上手く仕上げられるぜ！」と今思えば完全に調子に乗っていました。。。

 

よく言われていることですが、「不動産は仕入れが全て」という格言を身をもって思い知ることとなりました。。。泣

確かに東京から北海道まで飛行機に乗って、物件を内覧するのは大変。

でも物件購入でミスると挽回するのはその何十倍も大変。

それを考えたら、物件購入時にちょっとの手間やお金を惜しんではいけないと痛感しました。。。

 

リフォーム内容

今回は非常に大規模なリフォームになりました。私は基本的に戸建一軒のリフォーム費用は100万円を目安としていますが、その予算を大きく上回っています。

通常のリフォームであれば、使える部分は使ったり、二階は最低限のリフォームだけで済ませていますが、今回は一階、二階とも全室リフォームをしています。

水回りの設備一式、水道管、電気配線、窓のプラストサッシなど設備・インフラも全般的に更新しています。

更に、古い物件で脱衣所が無かったので、大工工事で脱衣所などを作っています。

 

戸建一軒でこれほど大がかりなリフォームをすることは、今後もないのでは？と思うほどのリフォームでした。。。

 

■リフォーム内容■

・全室クロス貼り替え

・全室クッションフロア貼り

・ストーブ設置

・ボイラー設置

・水道配管交換

・ワンレバー栓などの交換費用

・キッチン、シャンプドレッサー交換

・お風呂を新品に交換、シャワーなど設置

・風呂場をフルリフォーム

・照明器具を全て新品に取り付け

・電気配線交換

・全ての窓にプラストサッシを設置

・建具調整

・塗装ペンキ塗り

・階段に絨毯設置

・大工工事（脱衣スペース設置など）、資材費（コンパネ、木材など）

・ゴミ処分代（古いキッチン、お風呂など）

・美装

 

合計 170万円程度

 

リフォーム後の写真

リフォーム後はこちらの写真のとおり、賃貸市場で戦えるくらいのレベルにはなっています。本当に大変でしたが。。。

今回のボロ戸建再生の具体的な問題点

本当に今思い出しても恥ずかしいです😓

ただ、多分こういう失敗事例って特に初心者の方には反面教師になるのかな？とも思いました。

失敗事例って、具体的に何に気をつければいいか分かるし、この反対をやれば成功する可能性は高いので、学習教材として優れている気がしました。

そこで、今回のボロ戸建再生の具体的な問題点をまとめてみます。

 

問題点①：設備全般が古く、更新が必要。

まず何と言っても設備系の更新にお金がかかりました。

浴槽のみならずお風呂場を全般的に改装して、キッチン、シャンプードレッサー、ストーブ、ボイラーを新たに設置。これだけで50万円以上は飛んでいます。

 

普通の戸建リフォームでも、ボイラーやシャンドレなどスポット的に新品に交換することは全然ありますが、今回は水回りの設備一式を全て入れ替えた感じです。

このため費用面で圧倒的に負担が重くなりました。

 

問題点②：全部屋のリフォームが必要になった

これも地味に辛かったです。

ほとんどの物件のリフォームでは1階の部屋は状況に応じて壁紙交換、クッションフロアー貼りをします。

ただ中古の戸建でも２階は綺麗な部屋が多いこともあり、最近はほとんど美装のみでした。

 

設備と同様、まだ使える部分は使う、リフォームが必要な部分のみポイントを絞ってリフォームをするという考え方です。

しかし、流石に今回の物件はそんなこと言ってられず、全ての部屋を一からやり直すことになりました💦

床がぐらついている部屋も多く、コンパネを貼り直す大工工事もかなり発生して、規模の大きい工事になりました。😓

 

問題点③：基本的な生活インフラである電気、水道、ガスにトラブル有り

これも結構痛かったです。まず古い物件で人が住んでいない期間が長かったので、水道管を全部交換しました。

また、電気配線もトラブルがありかなりの部分を交換、補修しました。

配電盤にトラブルがあったので、これも職人さんに対応いただきました。

 

最近まで人が住んでいた物件では、電気・水道・ガスは問題なく使える場合が多いです。

それもあって、今回は通常のリフォーム＋αの作業が発生したので、負担感が非常に強くなりました。

 

問題点④：リフォームしてもボロさは隠しきれない→家賃安い

また、リフォームしてみて実感したのですが、本当にボロい物件はここまでリフォームしても元々のボロさは隠しきれません。

前のオーナーさんが大事に使われて、時々、リフォームされていた物件は表層リフォームでもかなり見違えます。

でも、本当にボロい物件は頑張ってリフォームしてもやはりそれなりです。

 

お金をたくさん費やしても、醜いアヒルが綺麗な白鳥にはならないのです。パッと見が小綺麗なアヒルになるくらいが限界です。

お金をかけてリフォームしても、元々の実力が低い物件が完全に生まれ変わるわけではないのです。

 

ですから、家賃的にも多くは望めません。この物件も家賃4.2万円で何とか入居が決まりました。

場所は悪くないので、やはり物件の実力的にその程度が限界だったのです。

 

問題点⑤：トラブルが多く単純にリフォームに時間と労力がかかる

お金がかかる、家賃が低いという収益性の問題以外にも問題があります。

トラブルが多いので、単純にリフォームに多くの労力と時間がかかるのです。

 

私は東京に住んでいることもあり、基本的にはいつもお世話になっている職人さん達にリフォームをお任せしています。

しかし、今回はあまりにもトラブルが多く、その度に職人さん達とかなり頻繁にやり取りをしたり、自分でも色々調べたり、知り合いや不動産屋さんにアドバイスを求めたり、正直、かなり労力を割きました。。。

 

この物件のリフォームにめちゃくちゃ時間がかかって、他の物件のリフォームも大幅に遅れたり、新規の買い付けにもブレーキがかかりました。

この投資自体が上手くいかないのみならず、私の投資全般に悪影響が出たのです。

戸建投資は数をこなしてナンボです。この一軒にここまで多大なリソースを割かざるを得ない時点で失敗だと感じました。

 

（まとめ）今回の戸建て投資の教訓

以上が今回の戸建投資の失敗事例でした。。。

いや〜今思い返しても辛かった😂

 

いつもお世話になってる職人さん達に色々無理を聞いていただいたので何とか170万円で収まりましたが、下手したら200万円、300万円コースでした💦

 

今回の投資を振り返って色々教訓があるので、以下にまとめます。

初心者の方は是非、こうならないようにお気をつけください😹

 

■教訓■
教訓①：失敗しても人は責任を取ってくれない。だから、他人の言うことを安易に信頼せず、ちゃんと自分の眼で物件を見て、自分の頭で納得してから物件を購入する。

教訓②：物件の実力を冷静に評価できる力をつける。いくらリフォームをしても実力を大きく上回る家賃を得るのは難しい。

教訓③：元々の状態の良い物件、前の所有者さんが大事に手をかけた物件を購入する。そして、購入前にリフォームが必要な部分、不要な部分を慎重に見極める。

教訓④：筋の悪い物件を購入すると、その物件だけでなく、自分の投資全般に悪影響が出る。だから、勢いで安易に物件を購入しない。

教訓⑤：思い上がり、驕り、傲慢は失敗の素。調子に乗らず、自分の実力に謙虚になり、物件購入時は常に慎重に検討を進める。

 

あと、過去記事でどういった点に注意して物件を購入するべきか？もまとめています。

地方で戸建を購入される方には、参考になると思います。

 

今、思えばこの記事に従っていたら、今回のボロ戸建は購入しなかったはず。。。😖

やはり人間、調子に乗ったらダメだと思いました。