こんにちは！City Guideです！
2年半ほど、東京から北海道の不動産に投資してきました。
まだまだ投資家としては初心者レベルなのですが、都会から地方への投資を考えている人のために、この2年半で気づいたことをまとめてみました。
1 物件が上手く回っている時はあまりやることがない
ぼくが一棟目に買ったこちらのアパートは購入後、大体満室をキープしています。空室が出ても、管理会社さんにすぐに埋めていただけるので、本当に順調に運営できてます。
で、物件が順調に回っていると、ありがたいことに大家ってやることあまりないんですよね。だから、高稼働の物件を所有していると、遠隔地から投資するデメリットはほぼ無いと言えます。
一棟目のアパートは色々と勉強することが多いですし、まだまだ管理会社、地元のリフォーム業者や不動産投資家などとの関係性もできてませんよね。
だからこそ、最初は利回りにこだわりすぎず、高確率で稼働する物件を持つ、というのも一つの戦略だと思います。
そして、経験を積んで人脈を増やしてから、より高利回りの物件を狙って利益を得る、というのも手堅いやり方かなと。
2 大家のテコ入れが必要な物件は大変
以前の記事でも書きましたが、ぼくが2棟目に買った2LDK6戸の格安アパートは本当に埋めるのが大変な物件です。。。😂
そして、こういった物件は大家がどこまで頑張るかが、入居付けに大きく影響すると思います。
何しろ、管理会社さん、仲介会社さんは忙しいですよね。
だからこそ、普通にボロい状態のまま放置しておくのではなく、いかに仲介会社さんが客付けしやすい物件に仕立てるかが重要ではないでしょうか。
ぼくは去年の後半から色々な手を打ちました。まだ、3/6なので、これから空室を埋めるために頑張らないといけないですが、とりあえずこれまでやったことを列記します。
・客付け会社さんへの広告料をUP(1ヶ月→2ヶ月分)
・入居付けを決めていただいた営業マンさんへのお礼（1ヶ月分）
・1ヶ月分のフリーレント
・プロパンガス会社の切り替え→新品の給湯器、ストーブの無償貸与
・除雪、屋根の雪落とし
・部屋のリフォーム（壁、床、天井、キッチン交換）
・部屋にカーテン、靴箱、カーペットを設置
・客付け会社さんへの営業回り
・物件紹介の資料作成（アピールポイント、物件周辺図等）
いや〜、結構大変です！！！😂
東京に住みながら、たまに北海道に行ってこれだけのことをするのは大変〜😢
そこまでやる気のない方、最初は探り探りで遠隔から慎重に物件を運営したい方は利回りが低くても、もっと客付けの難易度が低い物件を買われた方がいいと思います！
3 その場所が好きか、自分が楽しめるか
これも非常に大事な点です。
ご説明したとおり、2棟目のアパートで非常に苦労していますが、ぼくは北海道が好きだし、不動産も好きなので、大家としての経験が積めると全体としてはプラスに捉えています。
多少儲からなくても、好きな場所で好きなことができていたら、それだけで結構人って幸せだと思うんですよ。
ただ、モチベーションが単純に「儲かる」だけだとここまで踏ん張れないでしょうね。
ずっと順風満帆には行かないからこそ、上手くいかないときでも、自分がそれを楽しめるかってすごい大事です。
4 金銭的な負担は大したことない
北海道みたいな遠隔地に物件を持つと考えると、交通費、ホテル代などの経費が心配な人が多いかもしれませんね。ぼくも最初はそれを心配してました。
意外だったんですが、不動産投資を始めてから、諸経費の負担はそれほど感じなかったですね。去年は北海道に3回行って、一昨年も4、５回は行きましたが。
一応、毎月35〜40万円は不動産から入ってくるので、交通費、ホテル代も十分払える金額です。
それに、北海道に行って、管理会社さん、リフォーム会社さん、地元の不動産投資家さんと色々話をして、色々な知識を吸収して、自分の不動産投資のパフォーマンスが向上している実感があります。
あと、何と言っても北海道の物件は安いですからね！先月、2回北海道に行って、何棟か築古の戸建てに買い付けを入れました。どれも100万円以下、安いと50万円以下の指値を入れました。
その中から何棟買えるか分かりませんが、このうちの一棟でも指値が通って、ある程度安くリフォームして、入居者がついたら、それだけで月４、５万円の収入。てことは、安い戸建てが一棟買えたら、もう十分、交通費とかホテル代の元はとれちゃいますよね。
そう考えると、北海道までの交通費とかホテル代って全然大した負担じゃなくて、むしろ必要経費くらいの感覚でいるのが正しいのではと思います。
